Zasiedzenie nieruchomości

Zasiedzenie jest instytucją prawa pozwalającą posiadaczowi samoistnemu rzeczy ( nieruchomości albo ruchomości) stać się właścicielem. 

Zakres i rodzaj nieruchomości ulegających zasiedzeniu.

Odnośnie zakresu i rodzaju nieruchomości podlegających zasiedzeniu stwierdzić należy, iż:

1. zasiedzieć można wszelkie nieruchomości gruntowe, bez względu na ich przeznaczenie lub miejsce położenia; nieruchomości rolne, leśne, budowlane, inne;

2. zasiedzenie może objąć również nieruchomości państwowe np pas drogi. Oczywiście podstawowym warunkiem jest posiadanie samoistne, czyli posiadanie jakby było się właścicielem. Wówczas w wyniku zasiedzenia następuje nabycie nieruchomości nowej, stanowiącej wydzieloną część poprzedniej nieruchomości macierzystej, ta w tej części traci swoje prawo dotychczasowy prawo nieruchomości. Istotnym jest, iż następujący w takim trybie podział nieruchomości odbywa się niezależnie od ustaleń miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego.

W myśl uchwały Składu Siedmiu Sędziów Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 31 stycznia 2002 r. (sygn. akt III CZP 72/2001) okresu posiadania przed wejściem w życie przepisów wyłączających zasiedzenie nieruchomości państwowych nie dolicza się do okresu, o który skraca się termin zasiedzenia nieruchomości państwowej, ani nie uwzględnia przy ustalaniu czasu posiadania niezbędnego do zasiedzenia takiej nieruchomości (art. 10 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny).

W postanowieniu Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 9 października 2003 r. (sygn. akt I CK 153/2002) sprecyzowano, iż skoro w myśl art. 172 § 2 kc nabycie nieruchomości państwowej przez zasiedzenie możliwe jest po trzydziestu latach nieprzerwanego posiadania samoistnego, a okres ten rozpoczął się z dniem 1 października 1990 r. i może być skrócony najwyżej o piętnaście lat na podstawie art. 10 ustawy z dnia 28 lipca 1990 r. o zmianie ustawy – Kodeks cywilny (Dz. U. 1990 r. Nr 55 poz. 321), to zasiedzenie jej nie może nastąpić prędzej niż w dniu 1 października 2005 roku.

Według art. 10 tej ustawy jeżeli przed dniem wejścia jej w życie istniał stan, który według przepisów dotychczasowych wyłączał zasiedzenie nieruchomości, a według przepisów obowiązujących po jej wejściu w życie prowadzi do zasiedzenia, zasiedzenie biegnie od dnia wejścia jej w życie, jednakże termin ten ulega skróceniu o czas, w którym powyższy stan istniał przed wejściem jej w życie, lecz nie więcej niż o połowę. Podkreślenia wymaga zawarty w nim zwrot, iż „zasiedzenie biegnie od dnia wejścia jej w życie”. Prawidłowa wykładnia tego przepisu dokonana została w uchwale składu siedmiu sędziów Sądu Najwyższego z dnia 31 stycznia 2002 r. III CZP 72/2001. Prowadzi ona do wniosku, że okresu posiadania przed wejściem w życie przepisów wyłączających zasiedzenie nieruchomości państwowych nie dolicza się do okresu, o który skraca się termin zasiedzenia nieruchomości państwowej, ani nie uwzględnia przy ustalaniu czasu posiadania niezbędnego do zasiedzenia takiej nieruchomości.

 Przesłanki zasiedzenia

Zgodnie z art. 172 kc,  posiadacz nieruchomości, nie będący jej właścicielem, nabywa jej własność, jeżeli posiada nieruchomość nieprzerwanie od lat 20, jako posiadacz samoistny, chyba, że uzyskał posiadanie w złej wierze. Natomiast, na mocy § 2 niniejszego artykuł, po upływie lat 30, posiadacz nieruchomości nabywa własność, choćby nawet uzyskał jej posiadanie w złej wierze. Na mocy artykułu 176 § 1 kc. jeżeli podczas biegu zasiedzenia nastąpiło przeniesienie posiadania, obecny posiadacz może doliczyć do czasu, przez który sam posiada, czas posiadania swego poprzednika. Jeżeli jednak poprzedni posiadacz uzyskał posiadanie nieruchomości w złej wierze, czas jego posiadania może być doliczony tylko wtedy, gdy łącznie z czasem posiadania obecnego posiadacza wynosi przynajmniej lat trzydzieści. Dotyczy to również, na mocy § 2 sytuacji, gdy obecny posiadacz jest spadkobiercą poprzedniego posiadacza.

Zatem podstawą jest ustalenie, czy posiadacz jest w dobrej, czy w złej wierze oraz który moment jest istotny do zakwalifikowania wiary posiadacza. Dla oceny dobrej lub złej wiary posiadacza liczy się chwila objęcia nieruchomości w posiadanie, zwłaszcza wtedy, gdy ubiega się on o zasiedzenie nieruchomości, a późniejsza zła wiara posiadacza, jeśliby nawet były ku niej podstawy nie ma już znaczenia. (wyrok Sądu Najwyższego z 14 listopada 2013, sygn akt II CNP 15/13) 

W postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 18 września 2003 r. (sygn. akt I CK 74/2002) wskazano, że posiadaczem w dobrej wierze jest ten, kto błędnie przypuszcza, że jest właścicielem rzeczy, a w złej pozostaje ten, kto wie albo wiedzieć powinien, że prawo własności nie przysługuje jemu, a innej osobie.

Należy podkreślić, że na mocy art. 174 kc zasiedzenie nieruchomości nie może zaistnieć, jeżeli właściciel jest niepełnoletni, nie może nastąpić wcześniej niż z upływem dwóch lat od uzyskania przez niego pełnoletniości.

Posiadanie samoistne zostało określone w art. 336 kc. Zatem kto rzeczą włada faktycznie, jak właściciel, ale nie mając  tytułu własności rzeczy jest posiadaczem samoistnym. Na taki stan posiadania składa się fizyczny element (corpus) władania rzeczą oraz intelektualny element zamiaru (animus) władania rzeczą dla siebie (animus rem sibi habendi).

W orzecznictwie sądów odróżniono ponadto zachowanie właściciela, od zachowania posiadacza samoistnego. Właściciel nie musi wykazywać się żadną aktywnością wobec swojej rzeczy aby zachować prawo własności do niej, natomiast posiadacz który pragnie daną rzecz zasiedzieć kosztem dotychczasowego właściciela „musi w widoczny sposób manifestować swoje władztwo quazi- właścicielskie nad nią. (postanowienie SN z dnia 18 października 2013 roku, sygn. akt III CSK 12/13)

Pozycja dawnego właściciela w stosunku do posiadacza samoistnego po zasiedzeniu nieruchomości

Interesującą kwestią są późniejsze roszczenia dawnego właściciela do posiadacza samoistnego który stał się właścicielem roszczeń u podstaw których, leży prawo własności. Stanowisko judykatury stoi na straży ochrony prawa własności nowego właściciela i konsekwencji z tą ochroną związanych. Zgodnie bowiem, z orzeczeniem Sądy Apelacyjnego w Białymstoku z dnia 18 czerwca 2013 roku funkcja zasiedzenia sprzeciwia się przyznaniu byłemu właścicielowi wobec posiadacza, który stał się właścicielem, wszelkich innych roszczeń, u których podstaw leży prawo własności; do takich należałyby roszczenia uzupełniające za okres nawet poprzedzający datę zasiedzenia, w tym roszczenie o wynagrodzenie za korzystanie z rzeczy. ( sygn. akt I ACa 252/13 )

W myśl postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 5 kwietnia 2012 r. (sygn. akt  II CSK 395/2011) przerwa biegu zasiedzenia w rozumieniu art. 123 § 1 pkt 1 w związku z art. 175 kc może polegać na czynnościach podjętych przez właściciela nieruchomości bezpośrednio w celu przeciwstawienia się posiadaniu tej nieruchomości przez inną osobę; może to przybrać postać wniesienia powództwa petytoryjnego (windykacyjnego lub negatoryjnego), jak też innych czynności, materialnoprawnych i procesowych, prowadzących do dochodzenia lub ustalenia prawa własności na drodze sądowej lub przed innym właściwym organem.

Nabycie własności rzeczy przez posiadacza samoistnego

Istotą zasiedzenia jest nabycie ex lege (czyli z mocy ustawy) własności rzeczy przez jej posiadacza samoistnego po upływie oznaczonego przez ustawodawcę terminu. Zatem stwierdzenie zasiedzenia ma charakter deklaratoryjny, bowiem zasiedzenie po upływie omówionych okresów następuje z mocy prawa (ex lege), sądowe stwierdzenie zasiedzenia następuje dla formalnego ustalenia legitymacji właściciela.

 

Orzecznictwo:

Zgodnie z postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 24 marca 1999 r. (sygn. akt I CKN 1081/97)  posiadanie nieruchomości na podstawie, sporządzonej w formie aktu notarialnego, umowy zobowiązującej do przeniesienia jej własności, może być – w zakresie zasiedzenia tej nieruchomości (art. 172 § 1 kc) – uznana za samoistnego posiadacza w dobrej wierze.

 Zgodnie z postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 26 lutego 2002 r. (sygn. akt I CKN 1093/99) wadliwy jest pogląd generalnie wykluczający możliwość nabycia przez Skarb Państwa własności nieruchomości leśnej w drodze zasiedzenia. 

Zgodnie z postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 29 września 1999 r. (sygn. akt I CKN 134/98) nawet nieefektywne wykonywanie władztwa nie powoduje utraty posiadania, gdyż dla istnienia posiadania nie jest konieczne rzeczywiste korzystanie z rzeczy, lecz sama możliwość takiego korzystania.

Zgodnie z postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 14 stycznia 1996 r. (sygn. akt I CKN 40/96) obowiązujące prawo dopuszcza możliwość nabycia przez zasiedzenie własności nieruchomości objętej w posiadanie nie tylko w złej wierze, ale nawet w drodze bezprawnego przejęcia posiadania samoistnego (apprehensio possessionis). jeśli władanie nieruchomością przez Skarb Państwa „jak właściciel” wywodzi się z decyzji administracyjnej, której nieważność została następnie stwierdzona ze skutkiem ex tunc, to faktu i okresu takiego władania Skarb Państwa nie może zaliczać do czasu posiadania, o jakim mowa w art. 172 kc. Natomiast jeśli Skarb Państwa nie wszedł w posiadanie przedmiotowej nieruchomości na podstawie decyzji administracyjnej, lecz samowolnie objął ją we władanie, mające charakter posiadania „właścicielskiego” (samoistnego) to nastąpiło zasiedzenie.

Zgodnie z postanowienie Sądu Najwyższego – Izba Cywilna z dnia 28 kwietnia 1999 r. (sygn. akt I CKN 430/98) samoistny posiadacz rzeczy w złej wierze, który w czasie biegu zasiedzenia zwraca się do właściciela lub innej osoby, którą uważa za właściciela, z ofertą nabycia własności tej rzeczy w drodze umowy, nie pozbawia swego posiadania przymiotów samoistności, chyba że z innych okoliczności wynika, iż rezygnuje z samodzielnego i niezależnego od woli innej osoby władania rzeczą. 

Kancelaria Adwokacka
Siedziba
Aleje Jerozolimskie 29 lok. 24
00-508 Warszawa

 

Następny artykuł Poprzedni artykuł
tel. kom. 664 176 197
tel. stac. (22) 273 68 61

kancelaria@dziurkiewicz.eu
lukasz.dziurkiewicz@onet.pl

Adres:
Łukasz Dziurkiewicz
Kancelaria Adwokacka
Aleje Jerozolimskie 29 lok. 24
00-508 Warszawa

Godziny urzędowania:
pon.-pią. 10.00-18.00

Przelewy: Idea Bank S.A. nr rachunku:
85 1950 0001 2006 0151 9718 0002
kod SWIFT Idea Bank S.A. : IEEAPLPA
newsletter software